OSIJEK U MREŽI INTERESA: Gradi gdje hoćeš, GUP je ionako glup

Ivan Cingel

26. veljače 2019.

OSIJEK U MREŽI INTERESA: Gradi gdje hoćeš, GUP je ionako glup

Početkom mjeseca održana je sjednica Gradskog vijeća Osijeka na kojoj je, između ostaloga, usvojeno Rješenje o odabiru ponuditelja po natječaju o prodaji zemljišta, čestica br. 9121/1. Nije ni bilo teško odabrati, s obzirom na samo jednu pristiglu ponudu: onu sportske udruge Donna Tennis Team (vođenu od strane roditelja tenisačice Donne Vekić), u partnerstvu s tvrtkom Eurokamen d.o.o., koji su kao namjeru obznanili izgraditi na predmetnoj lokaciji, na području Pampasa, teniski centar, uz priloženo idejno rješenje, koje predviđa prilično velebnu zamisao.

Citiram: "Sportski teniski centar s pripadajućom infrastrukturom, natkrivene teniske terene s gledalištem na kojima će biti omogućeno igranje tenisa tijekom cijele godine. Uz natkrivene terene planiraju se prateći sadržaji uz sportsku namjenu poput svlačionica, teretane, wellness-a, ugostiteljskog sadržaja, komercijalnih sadržaja tematiziranih na sport te ostalih nužnih sadržaja potrebnih za funkcioniranje Centra. Uz natkrivene terene planira se izgradnja i nenatkrivenih sportskih borilišta poput terena s različitom završnom obradom, malonogometnog terena, sintetskog klizališta za korištenje tijekom cijele godine, pucališta za golf i slično. Uz centar se planira i izgradnja kampa za mobilne kućice te servisni centar za iste", kao i "izgradnja potrebne komunalne infrastrukture, rasvjete, hortikulturnih nasada, formiranja pristupnog trga te potrebnih parkirališta."


ILUSTRACIJA: idejno rješenje priloženo uz ponudu DTT-a i Eurokamena

Vijest je toplo pozdravljena i u medijima, pa su primjerice navođene riječi gradonačelnika Ivice Vrkića "kako je to još jedan dokaz koliko se mijenja vizura Retfale obzirom da se na tom istom prostoru grade i I. gimnazija te stadion NK Osijek" ili one dogradonačelnika Borisa Piližote o tome kako će "izgradnjom budućeg teniskog centra, uz hipodrom i kompleks NK Osijek, Retfala i Pampas" postati "zaokruženo sportsko-rekreacijsko područje na ponos Osječana i svih posjetitelja našega grada", odnosno toplim riječima dopisnika Jutarnjeg lista Nikole Patkovića (u podlisku Novac, ni manje ni više), o tome kako se lokacija nalazi "uz budući stadion i nogometni kamp NK Osijek, naslonjena na nasip koji to područje štiti od Drave, čime će ovaj dio grada, uz postojeći hipodrom i novu zgradu gimnazije, postati prava sportsko-obrazovna četvrt" (što je od riječi do riječi prenio ili prenijela i Z.K. na Tportalu). Izvještaji u sklopu opće idile navode tek šturu napomenu da je, uz konsenzus vijećnika o tome da je "Osijeku potreban ovakav projekt, pohvalivši inicijativu", dio oporbe ipak glasao protiv, odnosno suzdržano, ostavši u manjini.

Nije slučajnost što je stigla samo jedna ponuda. Obrazlažući tijek zbivanja, Ljiljana Belajdžić, pročelnica Upravnog odjela za graditeljstvo, energetsku učinkovitost i zaštitu okoliša – kao djelatnica gradske uprave službeno imenovana Prijedlogom Rješenja da daje obrazloženja – navela je kako im je stiglo "pismo namjere s jasnom intencijom", te da je "u GUP-u postojalo zemljište namjene Z, koje je predmet ove prodaje". Bilo bi izlišno stoga rasvjetljavati kako je natječaj ciljano i raspisan za ponuditelja koji je naposljetku i odabran, jer to i nije nešto što bi iz Grada krili: otvoreno kažu da su ga raspisali kako bi izašli u susret konkretnoj inicijativi pristigloj od strane udruge DTT, obitelji Vekić. Ne zato da bi nekome pogodovali, nego što i Grad ima svoj interes u jednom takvom projektu – o čemu je doista i zabilježen konsenzus svih vijećnika – pa tek ide na ruku vlastitom interesu ("nama je zajednički cilj izgraditi namjenu ovog sadržaja kakav je ovdje prikazan", riječima opet Belajdžić, dok sam gradonačelnik naglašava vlastiti položaj ucjenjivosti gradskim interesom: "imamo sad tu ponudu i nikad više"). Tako je i zatraženo od ponuditelja, kao uvjet prodaje, da investiraju minimalno 15 milijuna kuna u taj projekt na tom zemljištu – predstavljeno kao interes Grada – što je ponuda udruge DTT i Eurokamena zadovoljila, idejnim rješenjem s planiranim troškovima gradnje u iznosu od 50 milijuna (s PDV-om 62,5 milijuna).

Inicijativa nije skroz ni friška, jer u Glasu Slavonije mogli smo čitati još proljetos o planovima Igora Vekića, oca Donne, "za preuzimanjem Teniskog centra Osijek, koji je trenutačno pod upravom gradske tvrtke Športski objekti", uz neslužbenu informaciju o ambiciji da se uz postojeći centar napravi "teniski kamp s ukupnom infrastrukturom za sve one koji žele platiti i trenirati po receptu koji je Donnu Vekić doveo na WTA ljestvicu". Na konstatacije pripadnika urbanističke struke kako je prostor perivoja u kojem se centar nalazi pod zaštitom Konzervatorskog odjela Ministarstva kulture, kao i Ministarstva zaštite prirode i energetike, te u njemu nije praktički ništa moguće dalje graditi, Vekić je replicirao kako je "njegova poslovna zamisao u skladu s ograničenim zahvatima na tom području", te "kako je Gradu predao svoje pismo namjere, ali i kako je sada na potezu Grad Osijek, koji bi trebao raspisati natječaj za davanje tog sportskog prostora u zakup ili najam". Gradonačelnik Vrkić je sa svoje strane izrazio zainteresiranost za privatnu inicijativu, no kako se radi o objektu profitabilnom za Grad, da treba još ispitati modele njegovog privatnog preuzimanja ("bi li to bio najam, zakup ili nešto slično"). Pri čemu smo jedino doznali kako je Vekić "obavio prve razgovore" s Vrkićem, a ni Vrkić ni Vekić nisu htjeli "izlaziti u javnost" o kakvim je točno "poslovnim planovima" riječ.

U međuvremenu, pismo namjere zadobilo je konkretnije obrise novog teniskog centra, a prst je pao na lokaciju na Pampasu. Iz Prijedloga Rješenja čita se i brza dinamika procedure: 18.12. donesena Odluka o prodaji zemljišta; 17.1. raspisan Natječaj o prodaji zemljišta; 28.1. pristupljeno otvaranju prispjelih ponuda; 29.1. pozvan jedini ponuditelj da svoju ponudu dopuni (jer je Povjerenstvo utvrdilo da je nepotpuna); 4.2. održana sjednica Gradskog vijeća, usvajanje, kraj postupka. Vijećnik Milan Kamenko izrazio je – pa i u svjetlu te brzine – zabrinutost o načinu na koji su sročena neka mjesta u kupoprodajnom ugovoru priloženom uz Prijedlog Rješenja. U članku 4. omogućava se produženje rokova (od jedne godine da se s izgradnjom započne i dvije godine da je se okonča, odnosno ishodi uporabnu dozvolu) "ukoliko Prodavatelj svojim postupanjima ili propuštanjem postupanja dovede Kupca u situaciju da ugovorene obaveze i rokove ne može ispoštivati ili su takvi razlozi uzrokovani višom silom". Izvodilo bi se da sami imamo razloga misliti da bi moglo doći do nekakvog zastoja koji je do Prodavatelja ili više sile – upozorava Kamenko. Ako postoje unaprijed neke spoznaje da bi moglo doći do zastoja projekta, zašto se o tome ne govori? Nadalje se kaže "da će Kupac, u slučaju da ishodi građevinsku dozvolu kojom nije omogućena gradnja i opremanja svih objekata koje je naveo u svojoj ponudi (...) Prodavatelju na ime ugovorne kazne isplatiti novčani iznos razlike", itd. Pa se postavlja pitanje: imamo li to razloga unaprijed sumnjati da možda neće biti moguće ishoditi dozvolu za sve iz idejnog rješenja? Ukoliko imamo – onda bi valjda ispravnije bilo ne prihvatiti idejno rješenje u dijelovima o kojima imamo dvojbe, umjesto prihvatiti ga u cijelosti pa u ugovor unositi ovakve ograde. Dakle, imamo li?

A u članku 6. se navodi da je Prodavatelj već ishodio građevinsku dozvolu "za izgradnju komunalne infrastrukture potrebne za privođenje namjeni zemljišta", te da će se "eventualno potrebna dodatna prometna i/ili komunalna infrastruktura" planirati "sukladno raspoloživim proračunskim sredstvima prema Programu gradnje komunalne infrastrukture" itd., dok se Kupca obavezuje na "eventualno dodatno uređenje građevinskog zemljišta za izgradnju nerazvrstane ceste ili druge infrastrukture, u slučaju kada ta cesta ili infrastruktura nije planirana Programom gradnje". Ako imamo već ishođenu građevinsku dozvolu za infrastrukturu do faze privođenja zemljišta namjeni, a onda još imamo i idejno urbanističko rješenje s onime što se namjerava činiti na samom zemljištu – otkud onda još i nepoznanice o eventualnostima? Ako idejno rješenje predviđa takve dodatne potrebe za infrastrukturom, onda se ne radi o eventualnosti, a ako ne predviđa, onda čemu ugovorno pokrivanje nečega što rješenje ne predviđa? Zašto se, konačno, o toliko toga u vezi priloženog idejnog rješenja govori kao o eventualnostima?

Donedavno stanje lokacije prodane za gradnju (FOTO: Luka Pejić)

Ako ćemo o brojkama – riječ je o parceli površine oko 2,5 hektara, točnije 24.688 četvorna metra, prodanoj po ponuđenom iznosu od 1.860.000,00 kuna, što daje oko 75 kuna po kvadratu. Što je, da se ne lažemo, džaba za tu svrhu, višestruko manje od cijene zemljišta za gradnju bilo gdje, kamoli u centru makroregionalnog centra, k tome na lokaciji prvi red do mora (pardon, rijeke – tko nema Dravu, dobro mu je i more). Pa kako onda? Razlog niske cijene o istom je trošku i kvaka zašto su neki vijećnici bili protiv projekta: zemljište se nalazi u zelenom pojasu, koje je planski, po GUP-u, zona zaštitnog zelenila (Z), a fizički donedavno šuma.

Prije spomenutog Milana Kamenka, raspravu je primjedbom otvorila vijećnica Danijela Lovoković, po zvanju i zanimanju urbanistica, dajući časnom skupu do znanja kako kao vijećnica i prvenstveno urbanistica – govoreći, dakle, u ime struke – ne može prihvatiti pristiglu ponudu, s obzirom na to da je suprotna GUP-u te bez izmjene GUP-a neće moći dobiti dozvolu (predloženi sadržaji mogli bi u R, zone sporta i rekreacije, s izuzetkom kampa, koji ne može ni u R, nego jedino u T, ugostiteljsko-turističke zone). Ali s obzirom na najavljene planove o izmjenama i dopunama GUP-a Lovoković postavlja logično pitanje: "kako ćete to izmijeniti kad ste zemljište već prodali pod Z, hoće li netko reći da ste im pogodovali?"

Trenutno stanje lokacije prodane za gradnju (FOTO: Luka Matić)

Gradonačelnikova taktika doskakanja ovome bilo je simulirati stručnu arbitrarnost rečenog, fingirajući divergenciju legitimnih mišljenja unutar struke. Istupa i, kako reče, "proziva svoju struku" (njegovu struku?), pa "ako je struka u stanju dati odgovore, onda to radimo, a ako ne, ne radimo" – zatraživši od svojih nazočnih pročelnika da se očituju, sinonimizirajući pročelnike s urbanističkom strukom, tj. svojom brigadom struke, ne davši se smetati ni malom prostom činjenicom da nijedno od njih nije urbanist ni po zvanju ni obrazovanju. Pročelnici očekivano deklamiraju – netočno – kako je po GUP-u "na zemljištu namjene Z moguće graditi ovakve sadržaje". Odnosno, kako GUP u predmetnoj zoni dozvoljava izgradnju "sportskih objekata" – što je termin bitno drugačijeg značenja, navodećeg na krivi trag, koji u tom obliku ne postoji u stvarnom tekstu odgovarajuće odredbe. Uz pozivanje na priloženost ponudi "idejne skice i obrazloženja potpisanog po ovlaštenom arhitekti" kako bi se izvelo krunski zaključak: "dakle, različita mogu biti mišljenja struke o tome što je dopušteno, a što nije dopušteno prema odredbama GUP-a".

Ne, "mišljenja struke" tu ne mogu biti različita, nego stvar stoji crno na bijelom. Stavak 1. članka 13. Odredbi za provedbu GUP-a kaže: "Zaštitne zelene površine oblikovane su radi zaštite krajobraza i okoliša." Što nije jasno u tome? Piše li možda "radi gradnje velebnih teniskih centara"? Ili gradnje zgrada općenito? Povrh ove fundamentalne odredbe o svrsi takvih površina, u stavku 2. precizira se što je sve dopušteno činiti s njima: "mogu se planirati rasadnici, uređivati reciklažna dvorišta i graditi infrastrukturni sustavi i građevine te športska igrališta sa ili bez gledališta u skladu s člankom 15. stavcima 2 i 3. ovih odredbi" (stavci 2-3. članka 15. odnose se na smještaj infrastrukturnih sustava i građevina, tako da isključuju benzinske i plinske pumpe, koje je moguće samo na nekim drugim površinama). Od građevina, dakle, samo ukoliko se dogodi potreba za infrastrukturom, a i to ne svom. Držimo na umu i da zakon razlikuje širi pojam građevina od užeg pojma zgrada, koje članak nijednom riječju nije dozvolio niti onda kada je dozvolio neke građevine.

 ILUSTRACIJA: članak 13. Odredbi za provedbu GUP-a

No, Belajdžić se ne da zbuniti: "odredbe GUP-a jasno govore da je moguće u zoni Z graditi športska igrališta, dapače, mi smo fokusirali kod natječaja da je namjena isključivo za športska igrališta, dakle nismo htjeli rasadnike, koji su također dopušteni na ovom području"... Sve je točno rekla. Samo, je li potrebno onda crtati bitnu razliku između pojmova "sportska igrališta" i "zgrade sportske namjene"? Nalaze li gradski pročelnici od struke da bi se možda moglo ne raditi o istovjetnim zahvatima u prostoru? Nezbunjenost tekstom odredbe kao nespojivog s tekstom ponude je tu tek pravljenje blesavima.

Potpis ovlaštenog arhitekta na idejnoj skici ne znači još ništa. Kao potpis odgovornog projektanta na glavnom projektu za ishođenje akta za građenje – sa značenjem izjave da je projekt napravljen sukladno važećem prostornom planu, a ne bijući sukladan – već bi nešto predstavljao: osnovu za prijavu Hrvatskoj komori arhitekata i pripadajuće sankcije. Onako kao što bi izdavanje akta za građenje unatoč nesukladnosti prostornom planu predstavljalo, neovisno o potpisu odgovornog projektanta, osnovu za kaznenu prijavu odgovornih zaposlenika nadležnog Upravnog odjela za urbanizam.

Nije, uostalom, isključivo u kondicionalu za govoriti. U članku 13. GUP-a, između stavaka 2. i 3., u zagradama je u kurzivu dan historijat izmjena stavka 2., pa se navodi ona iz 2015. godine, kao i ona iz posljednjih izmjena i dopuna, iz veljače 2017. godine, kojom je ubačen upravo taj dio rečenice kojim se dopuštaju sportska igrališta. Do tada niti ona nisu bila dopuštena u zoni Z, a omogućena su radi iskazanog interesa NK Osijek (u novom privatnom vlasništvu, poluga Meštrović-Mészáros-Orbán, te čiji član uprave je, što možda nije nevažno i za sinergiju sportskih sadržaja na Pampasu, inače i Igor Vekić) da uredi otvorene terene za potrebe Škole nogometa upravo na području Pampasa. U neposrednom susjedstvu parcele nedavno prodane DTT-u za izgradnju teniskog centra ("preko puta": tenis s istočne, a nogomet sa zapadne strane planirane buduće prometnice), djelomično također u zoni Z. Izmjena je tada uredno prošla javnu raspravu, jer u redu, tereni, s gledalištem eventualnim, dok su najave o novom glavnom stadionu zadržavale sadašnju lokaciju u Gradskom vrtu. Najednom smo, međutim, mogli slušati ne samo o kampu s otvorenim terenima, nego i o velikom stadionu da će se graditi na Pampasu, i to prema vizualizacijama s upravo stadionom dobrim dijelom u zoni Z! Pitanje svih pitanja: kako je moguće da je takvo nešto, evidentno protivno GUP-u, dobilo građevinsku dozvolu?

ILUSTRACIJA: GUP - Korištenje i namjena prostora

Jedini mogući odgovor: potrebno je i tu bilo dozvoljenost sportskih igrališta (s gledalištem) tumačiti kao dozvoljenost zgrada sportske namjene. Po logici koju slušamo od Belajdžić: "GUP se ogradio i rekao samo da ona mogu imati ili ne moraju imati gledalište. O tome da li će biti otvorena, zatvorena ili natkrivena, GUP se nije očitovao. Ne nalazimo stoga uporište za zabranu da se bilo što natkrije, organizira ili prilagodi uvjetima koje je ponuditelj ovdje iskazao sukladno međunarodnim standardima, želeći opravdati investiciju, koja – logika ekonomije – da radi 24 sata dnevno, ne znam, 30 ili 31 dan mjesečno, 365 dana u godini."

Tendencioznost interpretacije u izvrtanju je jezika odredbe. Nije se GUP eksplicitno očitovao ni da u zoni Z ne dopušta izgraditi spalionicu, klaonicu ili farmu od 100 uvjetnih grla. Da je Donnin otac došao u gradsku upravu s idejnom skicom za spalionicu smeća na tom mjestu, bi li gradske službe odbijale sve zamjerke podvlačenjem kako nigdje u čl. 13. GUP-a ne stoji da ne mogu ići spalionice, ergo nema uporišta za zabranu? Formulacija nije dana u negativu, pa da bi se smjelo sve ono što ne piše da se ne smije, nego pozitivnom izrijekom navodi ono sve što se smije, dok ostalo, ne navedeno, samim time nije dopušteno. Dodatak "sa ili bez gledališta" taksativnoj listi onoga što jest dopušteno dodaje i gledalište igralištu, ali i dalje se radi o dozvoljenosti igrališta. Jesmo li u vrtiću da poletarcima treba objašnjavati što je što? Premda bi jamačno i oni znali bez posebnog objašnjavanja – uči se već u vrtiću prati ruke prije jela, sve podijeliti s drugima, počistiti za sobom, igrati pošteno i što je igralište, a što zgrada.

ILUSTRACIJA: ortofoto s katastrom 

Ne govori li sve već sama činjenica da u osječkom GUP-u, kao ni inače u prostornim planovima, za zonu Z nisu uopće propisani uvjeti gradnje? Znakovito, na ovo je pitanje pročelnica Belajdžić stala na Gradskom vijeću odgovarati premda joj čak ni nije bilo postavljeno, možda pretpostavljajući da se radi o gruboj rupi u teoriji: "Propisali smo uvjete oblikovanja, odnosno uvjete gradnje kod građevina športske namjene u svim područjima; gle čuda – u Z-u nismo propisali. Možda ćete misliti slučajno, možda ćete misliti namjerno, ali smatrali smo da nema potrebe."

Upravo tako – nema potrebe! Zato što se u zoni koja po definiciji nije namijenjena gradnji ne propisuje, logično, ni uvjete gradnje, tako da ih ni naš GUP po redovnom postupku (ili ne-postupku) nije išao propisivati – jer donošen prethodno fiks-idejama o gradnji u zoni Z. Belajdžić i tu logiku nepropisivanja izvrće, predstavljajući je ne kao redovnu stručnu praksu, defacto uzus struke, nego kao konzekvencu izvanrednih okolnosti, tadašnjih, uslijed kojih su se odlučili ne propisati uvjete gradnje, što je prodavanje priče po kojoj bi inače bilo sasvim legitimno zamisliti na zaštitnom zelenilu gradnju i njene uvjete. Da to što tada nisu bili propisani kobajagi nije zato što je protivno pameti i konačno tekstu prve i osnovne odredbe o svrsi zaštitnog zelenila (st. 1. čl. 13.), nego tek ondašnji stjecaj okolnosti koji je mogao biti i drugačiji.

ILUSTRACIJA: NK Osijek - projekt novog stadiona i kampa na Pampasu

"Ako su urbanisti i arhitekti ovog grada godinama čuvali neke prostore u zoni oznake Z – kolokvijalno, stručno ili manje stručno, ali u krugovima investitora ocjenjivalo se da je ta namjena Z, da se 'čuva' prostor dok se ne ukaže Duh Sveti ili ne znam tko, investitor koji će odrediti namjenu tome, onda ne vidimo da ovog trenutka, kako je gradonačelnik rekao, kada imamo ponudu uzmi ili ostavi, nalazimo zapreke tamo gdje ih nema. Dakle, nismo u GUP-u propisali sve što se može, nismo crtali odredbe oblikovanja tamo gdje nismo smatrali da je to potrebno, u ovom trenutku smatramo kako nema zapreka", citiramo nadalje.

Ova spetljana velemisao skandalozna je – naročito od strane nekoga predstavljanog kao urbanistička struka – za početak omalovažavanjem same planske kategorije zaštitnog zelenila: to si urbanisti eto bezveze namisle nešto "čuvati" onda kad ne znaju što bi drugo crtali. Otprilike kao kad bi tko u zdravstvenom resoru bubnuo kako se liječnici samo foliraju s iglama i vađenjem krvi pacijentima, iz zlobe valjda ili kad ne znaju što bi im drugo rekli, dok zapravo ničemu ne služi. Druga razina skandaloznosti u gledanju je iz kuta neimenovanih "krugova investitora" kao glavne instance mjerodavnosti služi li nešto nečemu, svođenju smislenosti cijele jedne prostornoplanske kategorije na funkciju onoga što "krugovi investitora" misle o rezonu i konjunkturi za nešto negdje graditi. Pa ako tamo gdje ugledaju računicu i pošalju pismo namjere postoje planske zapreke – za koje bi ipak trebalo pretpostaviti da s razlogom postoje – onda ćemo reći da je nepropisivanje uvjeta gradnje u predmetnoj zoni bilo puki produkt nenalaženja taj čas da je potrebno, kad nije bilo konkretnih investitora, dok nam sad, kad već imamo zainteresiranog oca, iz nepropisanosti valja derivirati da nema zapreka i ponašati se kao da smo baš i mogli propisati (samo da je otac već tada slao pismo namjere). A ako baš bude došlo do toga – prijete se – izmijenit ćemo mi i GUP opet, samo toga radi, jer interes Donninog oca slučajno je i interes Grada (to je nama "zajednički cilj izgraditi")!

"Ukoliko će se kroz razradu, jer ovo je zaista samo na nekoj skici, pokazati potreba da se nešto mijenja, upravo iz tih razloga, dobro ste uočili, ostavili smo mogućnosti u uvjetima ugovora o tome: prolongirati rokove, ako treba mijenjati planove", jasno je poručeno. U redu, inicijativa za izmjenom plana je uvijek legitimna. Samo onda mora proći propisanu proceduru, uključujući i javnu raspravu. Nije po redu i zakonu prejudicirati neku izmijenjenost kao formalnost koja će po potrebi biti i učinjena – kao nešto s čime se može zdravo za gotovo računati i na osnovu tog računanja argumentirati prodaju zemljišta – jer time se eventualni budući izgled GUP-a odaje kao stvar samovolje lokalne vlasti, a ne stvar javne rasprave, demokratske procedure. Kao drugo, stručni izrađivači koji su na tom mjestu decenijama crtali zaštitno zelenilo nisu se samo šegačili i bezveze tako stavljali – unatoč omalovažavajućem i ignorantskom pročelničkom cinizmu – nego postoje neke prostornoplanske logike iza farbanja zone zelenom bojom, koja ne bi trebala biti prefarbana tek tako i bez argumentiranja neke jače logike, ali prostornoplanske, ne one prepričanih naklapanja iz "krugova investitora".

Osječki Pampas (FOTO: Tomislav Kraljević/Wikipedia)

Treće, tu je i onaj moment na koji je upozorila vijećnica Lovoković. Da je izmjena plana kojim slučajem prethodno i provedena, pa zemljište iz zone Z prebačeno u zonu R, onda se ne bi radilo o protivnosti planu, ali onda to više ne bi bila ta cijena po kojoj je prodano DTT-u i Eurokamenu, radilo bi se o cijeni sasvim drugog reda veličina. Nije neka fora prodati gradsko zemljište za 10 eura kvadrat – jer da što je to, bezveze, korov, močvara, tu "štakori uživaju" (citiram Vrkića – valjda ih je snimio dok radosno trče, ne znam, uglavnom bilo mu je stalo istaći da se radi o štakornjaku, kao da je, sve i da je istina, za prostorno planiranje ključan aspekt zatečena fauna, što neobično podsjeća na retoriku kojom se nekad legitimiralo Horvatinčićev pohod na Varšavsku ulicu u Zagrebu), sve u svemu logično da ide budzašto kad nije dosad čak bilo ni predviđeno za gradnju – a istovremeno podrazumijevati prodaju u svrhu gradnje, i to dosta ambiciozne. Postoji nekonzistentnost i autokontradikcija u istovremenom obrazlaganju niske cijene time da se radi o cijeni adekvatnoj nečemu što nije nego štakornjak, puko zaštitno zelenilo, te opravdanosti prodaje zemljišta na ime gradnje centra time da zaštitno zelenilo nije nešto puko nego sasvim pogodujuće za gradnju. Pozivati se na mogućnost izmjene prostornog plana kao na puku formalnost, po više osnova stoga nikako ne može predstavljati argument opravdanosti prodaje za obznanjenu namjeru trenutno protivnu važećem planu.

Kako se ne bi išlo u spekulacije o pogodovanju, potrebno je uvažiti interes i samog Grada u pismu namjere DTT-a. No, na mjestu je tada postaviti pitanje: zašto je to baš interes Grada? Jer bi Osijeku dobro došao jedan takav objekt? To čak nije ni bilo mjesto prijepora, uključujući i gradske vijećnike, među kojima to nitko nije dovodio u pitanje. Ali zašto baš na Pampasu? Odakle Gradu tamo imperativ formiranja nogometno-teniskog kompleksa sa zajedničkim nazivnikom u razbaškarenosti po pojasu zaštitnog zelenila, kojem će onda biti obavezno zborno pjevati nabožne pjesme poput citiranih iz medija? Ostalo je neobrazloženo: zašto interes Grada nije u smještaju takvih sadržaja – evo kontraprijedloga – u Gradski vrt? Radi se o krajnje preciznom pitanju: kako to da nije? Ili još jasnije: kako je smio ne biti?

Gradski vrt je područje koje je preko dva stoljeća što korišteno što strateški planirano i rezervirano kao prostor kapitalnih javnih sadržaja, a nakon Drugog svjetskog rata pa sve do danas za upravo sportsko-rekreacijski regionalni centar. Elementarno uvažavanje višegeneracijskog planiranja grada i naslijeđene prostornoplanske dokumentacije, uostalom važeće – a čiji je Grad ovlašteni zastupnik – tražilo bi barem hinjenje da je prva ideja i interes Grada smještaj sadržaja poput teniskog centra u Gradski vrt.

ILUSTRACIJA: Usporedni prikaz DPU-a stavljenog van snage i prijedloga UPU-a za javnu raspravu 

Premijerno iskazivanje kroz službenu prostornoplansku dokumentaciju nebrige i prezira prema takvom strateškom značaju Gradskog vrta stiglo je prije dvije godine, kada je – o tome sam već govorio i podrobnije – posljednjim izmjenama i dopunama GUP-a divlja gradnja nikla tijekom decenija planski ovjerena kao dvije zone mješovite gradnje, poništavajući javni urbanistički natječaj i DPU (detaljni plan uređenja) izrađen na temelju natječaja, sabotirajući njegovu koncepciju. DPU je stoga i stavljen van snage u rujnu 2017. godine, uz obavezu izrade UPU-a (urbanističkog plana uređenja) koji će područje regulirati na potreban detaljniji način uz uvažavanje novonastalih planskih činjenica iz GUP-a.

Odluka o izradi UPU-a donesena je simultano s izmjenama i dopunama GUP-a – ako ćemo u dan, bilo je to na sjednici Gradskog vijeća 10.2.2017. godine, s objavom u službenom glasniku 13.2. i stupanjem na snagu 21.2. – ali je procedura (nakon, dakle, dvije godine podreguliranosti prostora) tek ovih dana, ili ako ćemo u dan, 21. ovog mjeseca ove godine, dogurala do raspisa javne rasprave. U prijevodu: doslovno zadnjeg dana isteka zakonskog roka (koji propisuje objavu javne rasprave u roku od dvije godine po stupanju na snagu odluke o izradi prostornog plana). Neka svatko za sebe zaključi znači li to da je samo zato onda i sad raspisana, preko volje, i bi li bila ikad da se nešto i zakon ne pita.

Kako izmjenama GUP-a, kao višeg plana, namjena sportsko-rekreacijskog centra nije načelno dovedena u pitanje, nego samo parcijalno kompromitirana planskom ovjerom usječene divlje gradnje, jedan od zadataka UPU-a je u preraspodjeli, odnosno zadržavanju i uklapanju u što je većoj mogućoj mjeri sadržaja planiranih DPU-om. Ali pitanje te revizije složenije je i šire od preraspodjele unutar samog područja Gradskog vrta. Neslužbena informacija glasi da je Grad u tu svrhu dao izraditi studiju redistribucije sportskih objekata na području grada, kao strateški dokument koji bi sagledao njihovu optimalnu raspodjelu na razini šire slike (kao preduvjet distribucije u obuhvatu UPU-a Gradskog vrta, kao užeg područja). Uvidom u prijedlog UPU-a za javnu raspravu ne doznaje se, međutim, ništa o sudbini te studije, jer se na nju ne poziva. Pri čemu postoje dvije mogućnosti: ili nikad nije izrađena ili jest pa se ne zna što je s njom bilo. U slučaju da nije izrađena, pitanje koje se postavlja glasi: zašto nije? Tada ni prijedlog UPU-a nije u tom segmentu – koji mu je i glavni segment – izrađen metodološki pravilno, sadrži grubu koncepcijsku grešku a priori. Mi, dakle, ne znamo da je netko napravio takvu analizu – a takva je analiza trebala biti prethodno napravljena. Pa se pitamo na osnovu kakvog strateškog razmišljanja su sportski sadržaji raspoređeni UPU-om.

Uvid u prijedlog UPU-a otkriva i da su, u odnosu na sadržaje iz više nevažećeg DPU-a, zadržani postojeći nogometni stadion, bazen i sportska dvorana, kao i planirani bazen, zatim "građevine u funkciji sporta i rekreacije" te otvoreni tereni koji su eksplicirani kao nogometni, pomoćni uz stadion, a izostavljeno planiranje klizališta, atletskog stadiona i teniskih sadržaja. U svjetlu smještaja tenis centra u zaštitno zelenilo na Pampasu, postavlja se i specifičnije pitanje na osnovu kakve analize i strateškog razmišljanja je izbor pao baš na tu lokaciju, pri scenariju u kojem studija nikad nije izrađena? Gradonačelnik priča o ponudi koju imamo sad i nikad više, a njegova pročelnica o ponudi uzmi ili ostavi ... Znači, logika uzmi-ili-ostavi ucjene, koja stihijski pokaže prstom na random mjesto u gradu, je naša strategija razvoja i urbanističke distribucije? Je li to ono što nam se želi reći?

Gradonačelnik Osijeka Ivica Vrkić (SCREENSHOT: N1)

Ako studija pak jest izrađena, bilo bi dobro da se ili pokaže u njoj tu analizu koja je dovela do zaključka da je zeleni pojas na Pampasu ono pravo mjesto za smještaj teniskog centra ili objasni zašto se postupa suprotno jedinoj mjerodavnoj studiji izrađenoj za te svrhe, kao i opravdanost financiranja studije ako nam ona očito ne treba (ili, rečeno bez sarkazma, ako je nećemo primjenjivati unatoč nedvojbenosti potrebe za njom).

Kako god okreneš, ostao je nejasan i ničime obrazložen uopće interes Grada u izgradnji na Pampasu sportskih sadržaja protivnih važećem GUP-u, dok istovremeno na području Gradskog vrta raspolaže zemljištem u svom suverenom vlasništvu, koje bi se također moglo prodati DTT-u i koje pritom već jest u zoni R, predviđeno točno za sadržaje iz pisma namjere višedesetljetnim nizom prostornih planova (pa čak i eksplicitno za tenis DPU-om stavljenim van snage, što je komotno moglo biti zadržano i u novom UPU-u), uz izbjegavanje svih mogućih pravnih problema i rizika da centar ne može dobiti građevinsku dozvolu (ili da je i dobije pa da netko odgovara zbog toga). Interes bi Grad imao i u konkretnom privođenju namjeni samog Gradskog vrta – jer do divlje gradnje u njemu i dolazi uslijed dugotrajnog izostanka investicija, izlažući prostor incidentima. A sad kad imamo konkretnu investiciju, opet je nećemo iskoristiti za rješavanje tog problema – zato da bismo smjeli uzrokovati problem druge vrste i na Pampasu?

Nema logike. Isto tako, ako prijedlog UPU-a već predviđa zadržavanje postojećeg stadiona, zašto se nije inzistiralo na prvotnom planu da se novi stadion NK Osijeka izgradi kao zamjenski na istom mjestu, nego se i opet iskoristilo priliku da se uzrokuje prostorni i pravni problem na području Pampasa? Pa ako bi "krugovi investitora" sa svoje strane i inzistirali na Pampasu, svejedno je problematično izjednačavati s time interes Grada – ono što bi se jedino moglo je govoriti o dovedenosti Grada u poziciju da se nateže između investitorskih želja i pozdrava s jedne strane, eventualno dovedenih do ultimatuma, te svog interesa s druge, koji jedino može biti u smještaju sportskih sadržaja u Gradskom vrtu, barem dok neka studija redistribucija ne pokaže drugačije. Ali onda to treba tako i reći.

Kako bismo završili u revijalnom tonu umjesto suhoparno urbanističkog, nije zgorega navesti i da se više vijećnika pohvalilo kako je popušilo fintu po kojoj unutar same struke postoje dvojbe o dopuštenosti GUP-om gradnje sportskih zgrada u zaštitnom zelenilu, kao i epizodu kada se za riječ javila vijećnica Ivana Šojat, koja baš ništa nije ubrala i shvatila, pa krenula, s nešto proročkog elementa vapijuće u pustinji, prosipati žuč zbog toga što "svi veliki Osječani umiru izvan Osijeka, to je strašno" (prekorivši svoj klub HDZ-a zbog odluke o ostajanju suzdržanima i naposljetku glasavši izdvojeno za prodaju zemljišta). Kakve sad veze to pitanje mauzolejskih lokacija ima s bilo čim? Želi li nam Šojat poručiti da je ona za to da se u bescjenje proda strateški bitno zemljište pod šumom da bi netko tko je otac jedne Donne s određenim sportskim rezultatima tu mogao nazidati nešto protivno planu? Jer je sportska znamenitost valjda iznad zakona i prostornog plana kao podzakonskog akta? Jer je valjda uputno da ne budemo svi jednaki pred podzakonskim aktom, nego da oni sportski slavniji budu jednakiji od drugih? Samo zato da jednom – po svoj prilici i nadajmo se u dalekoj budućnosti, s obzirom na veliku mladost – ta veličina na bazi određenih sportskih rezultata iz inata i revolta, što ni u rodnom gradu nije smjela biti iznad (pod)zakona, ne odluči umrijeti negdje drugdje? Što se događa? Jesu li ih prije sjednice poslali u pampašku šumu brati gljive? Jedino bi to i objasnilo da je prodaja svejedno tako glatko usvojena – s 22 za, 4 protiv i 7 suzdržanih

Lupiga.Com

Naslovna fotografija: Dejan Šimić/Flickr